樓市暗淡“金九銀十”不再 購房者心態也變了

導讀：在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下，樓市預期已經轉變，雖然接下去幾個月，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績，會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。

來?源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記?者丨唐韶葵、宋興國上海、北京報道

編?輯丨陸宇、耿雁冰、陳思穎

金秋十月，樓市暗淡。

中原地產研究中心數據顯示，國慶長假樓市整體平穩，并逐漸出現繼續回落現象，由于網簽數據滯后，暫時無法看到市場全面數據，但整體看，國慶期間大部分城市網簽暫停。

從典型城市網簽量看，北京新建住宅國慶前6天網簽29套，二手房住宅網簽35套，10月7日，二手房13套（2018年10月7日7套），與2018年相比有漲有跌。

國慶期間，上海中原地產監測數據顯示，全市二手房新增掛牌7509套，是下半年以來掛牌新增量最低的一周，比去年同期減少21.3%。并且從一些門店來訪情況看，來客量也出現明顯下滑。

圖/21世紀經濟報道（jjbd21）

市場成交量下降，也伴隨著房企促銷及土地市場的下滑。很多房企在國慶期間展開了新一輪促銷，如世茂、金科等推出首付分期優惠，希望鎖定客源；華夏幸福采用首付付款條件優惠活動，加速回現；雅居樂、金地、金茂等在南通和徐州項目上給予價格優惠；新力、禹洲、中駿、金輝、融信、融創等在南昌、鄭州項目均出現優惠促銷。

此時，二三線城市市場已有變化，房企在保業績而換倉上已展開動作。反觀熱點二線城市的土地市場，向下趨勢有跡可循。10月10日，南京主城有8幅地塊集中出讓，其中，南部新城一幅住宅地塊爆冷，被南京交通投資置業有限公司以底價8.1億競得，樓面地價16597元/平方米。這幅地塊相比今年7月金茂所拍地塊，地價下降了近1.3萬元/平方米。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從最近市場看，部分城市降溫已開始出現，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場，均出現降價促銷。除深圳外，大部分熱點一二線城市出現了小陽春繼續退燒的現象。

整體看，一二線城市，9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲，樓市告別金九。北京、南京、深圳、寧波、福州等城市的庫存都有不同程度上升。

實際上，樓市已經多年沒有金九銀十，2019年以來，房價下降出現從點到區域的擴散。熱點城市逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。

成交量不容樂觀

國慶期間，21世紀經濟報道記者走訪了上海部分區域市場。中介小劉（化名）透露，近期買家來電咨詢的不多，但賣家卻不斷增加。

這或許為膠著的成交打開一條縫隙。小劉跟了好幾年的一名客戶，在2016年上海樓市處于高位時買入嘉定新城一手房，精裝修3房大戶型，最近以500多萬出售，算上各種稅費虧損約30萬。

來自上海中原地產的反饋，賣家掛牌價格仍以市場價為主，部分心態比較平和的會主動下調1-2個點掛牌，以增加看房量，促進成交。目前，議價范圍仍維持在3%-5%左右，一些品質較好的房源在價格讓步下，容易快速達成交易。

相比之下，剛需房源掛牌量價相對穩定，但一些高總價房源尤其是總價過千萬的仍有不少壓力。比如嘉里華庭中區140平方的一套帶車位房源。9月中旬掛牌1300萬左右，現在降了50萬，只比近期成交的一套低層房源總價高了30萬。

新建商品房市場，由于網上房地產系統調整，十一期間數據統計有所滯后。雖然沒有數據直接反映，但中原地產市場分析師盧文曦認為，市場表現依然有據可尋。尤其是市場分化依然明顯，今年以來，上海市區盤去化略優于郊區項目，近期樓盤表現不一。

比如寶山某項目喊出了購房送寶馬5系，此外，國慶假期認購指定房源就送華為最新款手機，營銷活動賺足眼球。

十一長假成交縮水，一方面是慣例，不少客戶出去游玩，對樓市的關注度下降，加上當前樓市穩定，買家沒有入市急迫感；另一方面，國慶前兩天天氣不佳，某種程度上也影響看房計劃，對成交有一定影響。此外，基于9月新盤供應量猛增，價格優勢也比較明顯，越是市中心區域，和周邊二手房價格倒掛的現象越明顯，分流客戶的同時也給區域內成交帶來壓力。

盧文曦指出，長假市場能顯示出當前市場心態，一些去化不佳的項目為完成銷售指標加大營銷力度，而沒有后續壓力的樓盤則放緩腳步。最重要的是，隨著上半年一批需求集中釋放后，新增需求的接續，成為制約成交的阻礙。本質上，上海調控政策并未發生改變，因此市場需求受到抑制。雖然當前二手房容易達成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交數據表現一般，也會使信心受挫，預計10月成交仍是震蕩下行格局。

此前，由于限購放松而大熱的臨港板塊，也陷入瓶頸，中介張沖（化名）透露，由于此前不少樓盤對客戶承諾先交定金，等具體細則下來可網簽，而如今細則一直未出，該板塊成交也面臨下滑。

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出，10月8日起房貸利率變化對市場的影響有限，一是因為對月供金額影響不大，二是在目前房住不炒的方針政策引導下，市場以穩為主，尚不存在造成巨大波動的因素。從累計銷售同比來看，維持在50%，向下趨勢“似乎”暫時止住。

“金九銀十”不再

張大偉認為，每年備受關注的樓市“金九銀十”，因為在歷史上曾經9-10月占據了全年樓市最重要的比例，但隨著氣候變化，混凝土對溫度的要求變化，疊加2009年以后房地產調控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發行為。另外10月份的長假，也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

綜合多家機構數據顯示，1-9月熱點一二線城市的新建住宅成交量因為小陽春出現輕微上行，22個熱點城市合計住宅簽約113.1萬套，相比2018年同期的112萬套輕微上漲2.8%。22個城市里前9個月有13個城市同比上漲，其中，北京前9個月簽約住宅2.7萬套因為限競房供應增加，相比2018年同期的1.5萬套上漲了76%。

張大偉指出，2019年春節后的小陽春，因為后續各種政策加碼影響，在三季度逐漸退燒。加上樓市調控重壓，信貸收緊，特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注，使得最近市場再次觀望。

調控密集也導致樓市逐漸趨穩：2018年前9個月房地產調控385次。從調控政策密集程度看，2019年前9個月合計415次調控，平均每個工作日有2次以上調控，刷新了歷史紀錄。2019年是房地產政策最密集的年份，而在房地產政策內容里，過去很少提及的房地產金融風險在2019年密集提及，累計看，中央各部委在2019年累計已經發布過25次講話或政策，要求防范房地產金融風險。

雖然當下房價上行城市依然較多，但市場已經出現逐漸平穩跡象，調控政策嚴格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭出現。具體表現為：熱點城市開始進入賣不完時代，一二線城市的土地成交平均溢價率跌至近2年最低點。市場上底價成交成為主流。業內人士指出，后市走勢如何，主要看10月8日的各地信貸報價情況，以及10月20日的LPR定價。

近期，二線城市一二手房市場成交差異化明顯，房企也在積極換倉過程中推出降價促銷策略。興業、中泰等多家券商統計，廈門熱度延續，蘇州5月11日調控加碼，成交數據近期逐漸走弱。廈門二手房成交套數，國慶前一周同比增加40%，環比增加15%，九月以來累計同比增加42%，年初至今累計同比增加163%。

蘇州國慶前一周（下同）同比減少11%，環比增加13%，九月以來累計同比減少21%，年初至今累計同比增加32%。

成都、南京持續回暖，杭州近期開始走強。二手房成交套數，成都同比增加34%，環比增加36%，九月以來累計同比增加18%，年初至今累計同比增加36%；南京同比增加129%，環比增加23%，九月以來累計同比增加73%，年初至今累計同比增加24%。杭州同比增加81%，環比增加31%，九月以來累計同比增加36%，年初至今累計同比減少11%。

同策咨詢研報顯示，國慶期間，主要一二線城市中的南昌、鄭州，主要三四線城市中的南通、鎮江、揚州、徐州等城市，有房企項目出現較大價格優惠，其他城市優惠力度普遍較小，武漢由于政府管制原因，基本沒有出現較大的促銷活動。

部分房企對于戰略性退出城市或區域，一般采取大幅降價清倉策略，比如某頭部房企9月中因桂林項目大幅降價而被當地政府暫緩備案。

“我覺得可以再等等”

“除非有特別優惠的盤，否則我覺得可以再等等?！?/p>

國慶節期間看過幾個樓盤之后，26歲的宋元春（化名）更加堅定了自己的想法。

宋元春來自重慶，在上海某財經類院校畢業后，回到重慶從事保險行業。已經與女友進入談婚論嫁階段的他，面臨購置婚房的難題，他判斷重慶樓市仍有下行空間，準備明年上半年再看。

國慶節期間，21世紀經濟報道記者與多位購房者交流發現，從北京2016年“930”調控開始，經過兩年多一輪嚴過一輪的調控，房價真的跌了嗎？現在是買房的最佳時點嗎？再等等還是先上車？不少剛需用戶心里打起算盤。

中央提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，讓多年不見的“要不要再等等”成為許多剛需購房者近期的口頭禪，他們似乎認為樓市還有低點未至。而另一些人則覺得低點已至，在北京，一些優質項目出現“日光”，同時也有等不及的購房者開始通過共有產權房“上車”，前9月共有產權房成交套數已經是2018年的兩倍。而同時，正值年底房企“沖業績”關口，要不要降價促銷，也成為不少企業要考慮的問題。

購房者心態的變化，也讓市場分化加劇。-甘俊攝

購房者心態變了

為什么會覺得要再等等？

宋元春告訴記者，他覺得可以明年再買的原因主要有兩個，一是重慶從2018年開始限售兩年，到2020年將開始有大批二手房供應上市，盡管重慶一直以來都以新房交易為主，但是二手房供應量的增加，顯然會對新房造成擠壓。而他準備在重慶北部的照母山板塊買房，這里是重慶二手房交易量最大的區域，未來受到的影響可能更大。

第二個原因則與他自己的工作有關。宋元春發現，近期以來，找他咨詢保險業務的人員越來越多。在他看來，從資產配置的角度，保險此前并不是重慶投資者的首選，人們的熱情開始從投資房地產向其他方向轉移，說明樓市的熱度已經切實下降了。

宋元春分析，一直以住宅用地海量供應聞名的重慶，在這一輪房價上漲后，除非買房自住，暫時看不到房地產的投資價值，還面臨著變現難、出租煩、租金低、傳承變更麻煩且費用較高等諸多問題，因此，他覺得重慶樓市還有調整的空間。

與選擇“再等等”的宋元春不同，在成都工作，與他年紀相仿，同樣面臨著婚房剛需的畢平（化名），則選擇了在國慶“上車”。

畢平就職于一家創業公司，戶口落在成都限購政策最嚴格的天府新區。他在天府新區即將通車的5號線附近購買了新房，雖然離市區有接近20公里的距離，但考慮到離單位近、未來解開限購后可能還有升值空間。

在畢平看來，雖然成都在2019年一直有零星的降價傳聞流出，但成都的房價很難有實質性的降價基礎。一方面，成都的房價在二線城市中，一直都不算高。另外一方面，由于父母曾在川西甘孜州工作的原因，畢平知道，甘孜州工作人員退休后在成都買房已經成為了潮流，在成都西郊溫江區的一些樓盤中，甚至有小區近半住戶都來自甘孜州。

“不僅是甘孜州這樣的四川省內地區，甚至青海、西藏這些高寒地區居民，在成都買房都是潮流，這與一般省會只是吸納本省住房需求不同，成都樓市的需求面更加寬廣，這在全國都是特例”，畢平說。

對此，有前十房企的分析人士向21世紀經濟報道記者表示，雖然具體城市的未來走勢難以提前判斷，但“再等等”這類想法的出現，剛需購房者的心態不再恐慌，購房者選擇更多，意味著樓市看房時機的到來。

而中原地產首席分析師張大偉則表示，判斷未來市場有三大要素，LPR利率的變化、供應量的變化、房企融資的變化，“整體看，房住不炒下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會太大”。

張大偉認為，特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注，使得最近市場觀望情緒濃厚。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持過去兩年的最低利率。目前所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

市場分化加劇

購房者心態的變化，也讓市場分化加劇。

根據易居研究院的數據，9月4個一線城市成交面積環比下降4%，同比下降26%；18個二線城市成交面積環比持平，同比增長13%；18個三四線城市成交面積環比增長7%，同比下降2%。

其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長6%，同比增長45%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降9%，同比增長21%；6個其他地區的二線城市（東北及西部地區）新建商品住宅成交面積環比增長4%，同比下降13%。

從漲跌城市個數看，64個城市環比上漲，30個城市環比下跌，6個城市與上月持平。寧波、佛山、廈門等地環比下降，而濟南、廈門、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再，“銀十”開頭的黃金周數據則顯示出奇妙的分化現象。根據易居研究院的數據，國慶黃金周期間，北京、杭州、深圳、成都等調控壓抑已久的一二線主要城市，新房成交面積同比均有所回升，其中北京同比上漲11.3%，逐漸恢復到2016年水平。杭州則大漲144%，交易量明顯回升。另外，深圳、成都和蘇州也上漲了80.1%、53.9%和4.5%。不過，需要指出的是，這些城市與調控前的成交量水平相比，仍然處在相對低點。

另一方面，在一些樓市輪動周期相對較晚的城市，比如東莞、佛山、武漢、重慶等地，則在今年國慶黃金周期間出現了明顯的交易量下跌的情況。東莞同比下降30%，佛山則為47%，武漢和重慶則同比下降了32%和11%。

二手房層面，今年國慶黃金周，14個重點城市鏈家二手房成交總量在2018同期的基礎上小幅增加5.7%，略高于2019年前9個月的增幅2.7%?？v向對比其他年份來看，整體市場交易量依舊處在較低水平。

價格方面同樣處于僵持階段。中指研究院的數據顯示，2019年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15051元/平方米，環比上漲0.31%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。同期北京、上海等十大城市住宅均價為27219元/平方米，環比上漲0.34%，漲幅較上月擴大0.09個百分點。

“返鄉置業熄火，三四線市場降溫，各地市場正在分化，未來城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點”，張大偉表示，所以對于普通人來說，買房首選有學區有地鐵的住宅，然后是城區住宅，最后才是郊區。

成交量增長動力不足

購房者預期發生變化，市場分化也在加劇，下一步，樓市的周期究竟會有怎樣的走勢？一向作為樓市風向標的北京，或許預示著下一階段的走向。

作為二手交易為主的存量市場，中國房地產業協會主辦的中國房價行情APP顯示，近一個月以來，北京二手房成交均價約為6.46萬元，環比下降了1.05%。

而從實際情況來看下降空間可能更大。一位北京市朝陽區的中介經紀人告訴記者，他所在的區域有多個均價在11萬左右的樓盤，房源掛牌后的成交周期正在拉長，房源掛牌價與成交價之間的距離也在拉大。他所在區域近期很多成交總價8位數以上的房源，最終成交價都比掛牌價低了10%左右，多的甚至能達到15%。

對此，一位國慶節期間在北京看了三天房的改善型需求購房者告訴記者，近兩年來，北京的政策對改善型購房控制比較嚴厲，二套房需要80%首付。而首套房剛需能承受的一般都是500萬以下的房子，對于上千萬的改善性需求住房，即使賣掉首套房還有較大的缺口。這相當于打斷了過去北京一直存在的換房鏈條。因此，供需逐漸失衡，整個市場其實已經進入買方市場。

實際上，隨著供需矛盾的趨緩，業主的話語權明顯減弱，與去年同期比，貝殼研究院用房源第一次掛牌價減去最終的成交均價，除以房源第一次掛牌價，計算出一個“業主妥協度”的概念，這項數據顯示，今年國慶黃金周期間，北京的業主妥協度超過12%，杭州接近10%，上海也超過了6%。并且幅度均較去年有所擴大。實際上，在貝殼此項統計的14個核心城市中，有12個城市的業主妥協度增大。

而在新房市場上，由于限競房開始在2019年大批上市，以及年底的業績需要，此前一直堅挺的開發商，也開始有了“真金白銀”的促銷活動。如金地9月份在北京進行“30天紅盤行動”，推出“百套特價房，萬套品質房”，其中最高優惠將達到450萬。

實際上，包括共有產權房等政策性住房，也成為了一些剛需購房者的新選擇，共同影響著樓市的供需變動。

一個有意思的現象是，共有產權房由于買賣限制嚴格，難以滿足未來換房需求，在上市初期并不搶手。隨著房地產調控日趨嚴格，共有產權房在今年迎來了成交爆發。根據中原地產研究中心的數據顯示，2019年前9個月，北京完成共有產權房網簽超過1.6萬套，這個數據是2018年全年成交量7681套的兩倍以上。

在張大偉看來，北京已經形成了1000萬買不限售的商品房住宅、600萬左右買限競房、300萬買共有產權房這樣一個良性的購房梯度消費。

而易居研究院研究員沈昕則認為，2019年1-9月，40城新建住宅成交面積同比微增2%，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。

在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下，樓市預期已經轉變，雖然接下去幾個月，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規模業績，會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。