營救樓市“失敗”？國家表態、黨媒發聲，購房者迎兩大“好消息”

一提到房地產，很多人就自然而然聯想到“漲價”、“賺錢”，而不是民生居住的第一屬性，足見中國房市發展的畸形。也難怪，過去20年房價真正出現下跌的年份只有三個，其余年份均是一路漲過來的，而且即使是房價下跌的三年，跌幅也十分有限，更被隨后的漲幅徹底覆蓋了。尤其是15-17年，中國可謂“全民炒房”，有錢人更是買完一線去二線，最瘋狂的時候已經是瓦玉集糅，連三四線人口外流嚴重的城市都敢“炒”。最大炒房客上市公司，更是被爆出坐擁1.3萬億房產資產。

是誰給他們的底氣？“房地產是無可取代的支柱產業”、“經濟發展離不開房地產”、“房地產是中國經濟的推動器”……類似這樣的言論讓很多有錢人、專業炒房客無所畏懼，在投資炒房的路上從未停下前進的步伐。

北師大董教授甚至妄言道，房地產是支柱產業、主導產業，更是先導產業，只有房地產才能救中國。如果房地產業發展不行，整個國民經濟就陷入到一個混亂狀態。因為除了在大街上削水果、擦皮鞋不需要房地產，別的行業都需要房地產業拉動助推。

這話對于無房剛需來說，確實不中聽，但不得不承認，說得有一定道理，房地產在絕大多數城市都扮演著重要角色，尤其是土地財政和房地產產生的各項稅費可以占據到地方財政收入的半壁江山，更有甚者土地出讓金收入是地方一般公共預算收入的1.5倍之多。因此，于很多對房地產有高度依賴的城市而言，房地產確實不能“垮”。

從這次“黑天鵝”事件對樓市造成劇烈沖擊，尤其是讓開發商賣不掉房回不了款，瀕臨破產風險，然后各大城市迅速出臺五花八門的“營救樓市”行動來看，房地產在諸多產業中的地位確實非同一般。尤其是很多三四五線城市，一度做出的“救市”政策還違背了國家房住不炒的大局指導。

這一次，即便很多城市使出渾身解數，但從最后的結果來看，毫無疑問這一波的營救樓市的行動是“失敗”的，有兩點為證：

其一，多地具有實際意義的“救市”政策無一例外均被“叫?！?。什么是具有實際意義的“救市”政策？我個人的理解是刺激房地產行業的，比如降低首付比例、取消各項“限”字類政策，尤其是限購，這些舉動不僅會刺激購房需求，同時也容易給炒房客鉆空子。與中央對房地產的“房住不炒”定位不符。

過去這一個多月全國各地累計有60+城“因城施策”出臺新政，有55+城是緩解企業融資壓力或降低人才落戶門檻，而真正出臺具有實際意義的政策的城市只有駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧這5個。比如2.21駐馬店出臺的的“用公積金購買首套房，最低首付比例由30%下調為20%”，帶有很強的刺激傾向；比如廣州3.3提出“放寬公寓、商鋪等商用辦公項目銷售對象要求”，給了投資炒房客有機可乘；再比如，3.24海寧允許“非本地戶籍人員在海寧可以買多套房”，是典型的取消限購。

以上5地出臺的各類帶有“刺激性質”的政策，或遭遇“一日游”，或遭遇“半日游”，但無一例外最后都被叫停，說明這一波各地的“救市”行動是徹底“失敗”的。

其二，樓市之火燒不起來，市場依然處于“寒潮期”。寒潮期有三個顯著特點：1、開發商銷售端熱不起來?？硕鸾y計數據顯示，2月份受監測的27個重點城市新增供應面積和成交量均出現“斷崖式下跌”。另據媒體踩盤發現，當下各大熱點城市除極少數具有高性價比的樓盤有購房者青睞外，其余項目到訪、蓄客、銷售等情況均不容樂觀，較往年同期差太遠，只比1、2月份好些許；

2、開發商融資這邊更是慘不忍睹，時代財經報道稱，2-3月中小開發商融資規模較去年12月份下降高達86%，這意味著開發商現在不僅沒有銷售回款，更借不到錢了。所以我們看到，2月以來無論大小開發商，只要有資金周轉壓力的，幾乎都在采取“打折促銷”的手段來加速銷售抓緊回款“自救”；

3、經此一役，多數購房者對后市持“謹慎悲觀”態度。貝殼、易居等平臺在線問卷調查統計結果顯示，3、4、5月份購房意愿直降超6成，更有接近4成購房者認為“房價會下跌”，更表示會“暫時終止”購房打算，具體要因市場走勢而定；

4、購房者理性持幣觀望，不管是開發商還是炒房投資客，亦或是地產從業人員，日子自然都不好過。尤其是高杠桿投資炒房客，幾個月顆粒無收，外加房價不漲反跌以及無人接盤，很多資金壓力大的投資客都在大割肉拋售。上海、北京、南京等熱點城市，最近一段時間均爆出有大量投資炒房客直降幾十萬甚至上百萬“甩賣”的真實案例。

開發商、投資炒房客、地產從業者這邊一籌莫展，但國家表態、黨媒發聲之后，購房者這邊卻真真實實喜迎2大“利好消息”：

2月以來國家多次通過經濟日報等黨媒發聲表態，強調堅持“房住不炒”的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，同時強調保持房地產金融調控的連續性、一致性和穩定性。釋放的信號非常明確：不管情況多特殊，房地產這個“夜壺”都不能拿出來用，過去三年半樓市取得的成績來之不易，不能毀于一旦，更不能再次走上老路，我們經不起房地產再一次的狂飆高漲了。

購房者第一大“利好”：房價真的降了，有人甚至半價甩賣。

中泰證券發布的研報顯示：2月份，100個監測城市中，房價下跌城市數量跳升至73個，相比1月增加了一倍多；統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況也顯示，2月份降價的城市數量增加到23個，這已是連續6個月70城中有20+城出現降價情況。

聚焦到某些壓力大的城市，房價下降的事實則更加明顯。櫻桃房子報道，靠近南京的鎮江，開發商新房銷售最高直降30%，令本地剛需直呼“不敢相信”；海南除三亞之外，降價更是日常操作，尤其是陵水據透露有開發商不僅優惠2成賣房，還送車位、送物業抵用券、送新鮮豬肉；北京、上海這樣的一線城市，投資客降起價來，也是誠意滿滿，有人直降290萬甩賣千萬豪宅，也有人直降近50萬脫手總價不到300萬的房產；最狠的還要數睡城燕郊，據房媒報道，有業主高位被套2年，實在撐不住，2月份竟然打5折出售，但可惜的是燕郊房價已經被打回原形，即便優惠到這個程度，仍難覓接盤者蹤影。

與此同時，降價引發的一系列無理取鬧的“鬧劇”也在頻頻上演，同話財經媒體報道，近日合肥某樓盤降價銷售，引來50名業主“跪地痛哭”式阻攔。

購房者第二大“利好”：首套房貸款利率下調了，剛需購房成本減了。

融360大數據研究院發布報告稱：2月全國首套房貸款平均利率為5.5%，環比下降1BP，為對應期限5年期LPR加點70BP；二套房貸款平均利率為5.81%，環比下降1BP，為5年期LPR加點101BP。這已經是首套房、二套房貸利率連續兩個月下降。

未來利率還會繼續下調嗎？黨媒早前撰文已給出明確答案：2020年的LPR下行空間很大，有40-50個基點的空間。清清楚楚給出了今年房貸利率下降的基本范圍和空間。

很多人可能會說，這個幅度的下調根本沒什么吸引力。其實不然，如果按照總價200萬的房子來算，同樣是貸款30年，利率按最新LPR報價加點50（利息197.59萬）和不加（175.59）的利息總額要差22萬，對于普通剛需家庭來說，這也是一筆巨款，尤其是對于掏空6個錢包買房的家庭，能省下來對于家庭生活的改善無疑有巨大幫助。

剛需今年到底該不該買房答案也明確了：

對于有人口增量的一二線剛需來說，我的建議是有能力應早買。尤其是當下開發商有打折促銷誠意，高杠桿投資客有降價甩賣的欲望，疊加首套房貸款利率也在下調，可謂是集“三大優勢”于一身。如果年前有實地看過房子知道底價，對比之下，今年很多房子確實有價格優惠，就更不要錯過機會了。一方面，一二線城市有龐大的購房需求，目前而言可能需求沒有釋放，但是這部分需求是真實有效的，且不會消失，等這陣特殊時期一過，樓市在需求集中爆發的情況下，真的有可能迅速回暖，到時再看房、買房，可能機會就小很多；另一方面，一二線城市有人口增量、產業、資金、資源等優勢，房價中長期看多，即使買過的房子短期不能大賺，但也足以讓手里的錢不發毛。

對于三四線城市，尤其是人口外流嚴重，產業、資源沒有任何優勢可言的欠發達三四線城市，剛需買房需求不強可以再觀望一段時間。一方面，這樣的城市房子毫無投資價值，另一方面，現在進場大概率未來會高位接盤，被牢牢套死。事實上當下，不止是聰明的投資客在逃離三四線城市，很多大開發商也在從三四線城市撤離。

融創孫宏斌早前一段話也釋放有些三四線房價未來很大概率會下跌的信號：三四線城市需求都消耗差不多了，我們不太敢去三四線拿地了，因為房子蓋好了也不太好賣了。東南沿海經濟動能強的三四線城市我們還會考慮去拿地，東北各省的三四線城市我們基本不太去了。